Long Stay: Innovativer Ansatz für Bürokonversion
- Adam Kirschstein
- 4. Mai
- 3 Min. Lesezeit
Der deutsche Immobilienmarkt steht vor einer Zerreißprobe: Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen leer, während der Bedarf an Wohnraum ungebrochen hoch ist. Die Umwandlung von Büro in Wohnen (B2W) scheint die logische Antwort. Doch in der Praxis stoßen viele Projekte auf Hürden: Hohe Umbaukosten, komplexe Genehmigungsverfahren für eine Nutzungsänderung zu Wohnzwecken und nicht zuletzt die Frage der Rentabilität bremsen oft den Elan. Was aber, wenn es eine intelligentere, oft pragmatischere Alternative gäbe? Das „Long-Stay“-Konzept, die Transformation von Büroflächen in Serviced Apartments für längere Aufenthalte, erweist sich zunehmend als wirtschaftlich überzeugende Lösung, die viele Fallstricke der klassischen Wohnraumkonversion umgehen kann.
Was genau ist "Long-Stay"? Mehr als nur temporäres Wohnen
Long-Stay Serviced Apartments schließen die Lücke zwischen Hotel und klassischer Mietwohnung. Sie bieten möblierten Wohnraum auf Zeit – meist für einige Wochen bis mehrere Monate – ergänzt um verschiedene Serviceleistungen wie Reinigung oder Concierge-Dienste. Die Kernzielgruppe sind dabei nicht Touristen, sondern Berufstätige wie Projektmitarbeiter, Berater, internationale Fachkräfte oder Menschen, die temporär eine Unterkunft während eines Umzugs benötigen. Der entscheidende Clou für Immobilienbesitzer: Rechtlich kann eine solche Nutzung unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin als Gewerbebetrieb eingestuft werden, was signifikante Vorteile mit sich bringen kann.
Die entscheidenden Vorteile: Warum Long-Stay für Büros oft einfacher ist
Gerade im Vergleich zur Umwandlung in klassischen Wohnraum punktet das Long-Stay-Modell bei Büroimmobilien mit handfesten Argumenten:
Genehmigungs-Turbo: Da es sich häufig weiterhin um eine gewerbliche Nutzung handelt, ist oft keine umfassende Nutzungsänderung wie bei der Umwandlung in Dauerwohnraum erforderlich. Wichtig ist hier jedoch eine frühzeitige Klärung mit den lokalen Behörden, da die genaue Einstufung vom Betriebskonzept und der jeweiligen Landesbauordnung abhängt. Bei positiver Prüfung können die behördlichen Prozesse jedoch erheblich vereinfacht und beschleunigt werden.
Kostenbremse beim Umbau: Bürogebäude bringen oft eine Infrastruktur mit, die für Serviced Apartments gut nutzbar ist (flexible Grundrisse, Sanitärkerne). Die Anforderungen, z.B. an Schallschutz zwischen den Einheiten oder teilweise auch Brandschutz, können je nach Bundesland und Einstufung als Gewerbebetrieb weniger streng sein als bei reinem Wohnungsbau. Dadurch können die Umbaukosten potenziell geringer ausfallen.
Attraktives Renditepotenzial: Long-Stay Apartments können in der Regel höhere Preise pro Quadratmeter erzielen als klassische Mietwohnungen. Zusätzliche Einnahmen lassen sich durch modulare Serviceangebote generieren. Dies führt oft zu einer optimierten Ertragslage.
Strategische Flexibilität: Sollte sich der Markt ändern, ist die Rückumwandlung in eine klassische Büronutzung oder eine andere gewerbliche Verwendung oft einfacher und kostengünstiger als bei fest etabliertem Wohnraum mit entsprechendem Mieterschutz.
Für wen lohnt sich das? Zielgruppen und ideale Standorte
Der Erfolg eines Long-Stay-Projekts hängt stark von der passenden Zielgruppe und dem richtigen Standort ab. Gesucht werden diese Angebote vor allem von:
Unternehmen für ihre entsandten Mitarbeiter und Projektteams.
Beratern und Freelancern mit längerfristigen Mandaten.
Internationalen Fachkräften während der Einarbeitungs- oder Probezeit.
Personen, die aufgrund von Umzug oder Renovierung eine temporäre Bleibe suchen.
Entsprechend sind Standorte mit guter Verkehrsanbindung, Nähe zu Unternehmenszentralen oder Gewerbegebieten und einem attraktiven urbanen Umfeld prädestiniert. Viele leerstehende Bürogebäude befinden sich bereits in solchen strategisch günstigen Lagen.
Erfolgsfaktoren: Worauf es bei der Umsetzung ankommt
Die Umwandlung allein genügt nicht. Erfolgreiche Long-Stay-Konzepte erfordern ein durchdachtes Vorgehen:
Gebäudeeignung: Nicht jedes Bürohaus ist gleich gut geeignet. Flexible Grundrisse, effiziente Aufteilungsmöglichkeiten, gute Belichtung und eine solide technische Grundausstattung sind essenziell. Bereits vorhandene Infrastruktur für Services (z.B. Empfangsbereich) ist von Vorteil.
Professionelles Betriebskonzept: Ein reibungsloser Betrieb ist entscheidend, dieser erfordert jedoch auch einen höheren Managementaufwand als die reine Wohnungsvermietung. Dazu gehören professionelles Management, effiziente digitale Buchungs- und Verwaltungssysteme sowie attraktive, bedarfsgerechte Servicepakete.
Der a'way-Check: Passt Ihre Immobilie zum Long-Stay-Konzept?
Auch wenn die Hürden niedriger sein können – eine sorgfältige Prüfung der grundsätzlichen Eignung der Immobilie für eine Konversion ist unerlässlich. Ist der Grundriss effizient nutzbar? Wie steht es um Belichtung, Erschließung, technische Systeme? Und passt der Standort zur Zielgruppe? Die KI-gestützte Analyseplattform von a'way liefert hier wertvolle datenbasierte Erkenntnisse. Unser Prüfungsindex bewertet über 26 technische und standortbezogene Parameter und hilft Ihnen zu verstehen, ob Ihr Objekt grundsätzlich für eine Konversion geeignet ist und wo die Stärken und Schwächen liegen. Eine positive Bewertung bildet dann die Basis für die detaillierte Planung der spezifischen Umnutzungsstrategie – sei es klassisches Wohnen, Long-Stay oder eine andere Alternative.
Ausblick
Die Umwandlung von leerstehenden Büroflächen in Long-Stay Serviced Apartments ist mehr als nur eine Notlösung – sie ist eine strategisch kluge und wirtschaftlich attraktive Alternative zur klassischen Wohnraumkonversion. Potenziell geringere Umbaukosten, vereinfachte Genehmigungsverfahren und attraktive Renditen stehen einem höheren operativen Managementaufwand gegenüber. Dieses Modell ist besonders interessant für Eigentümer und Entwickler, die pragmatische und profitable Lösungen suchen. Der Schlüssel zum Erfolg liegt jedoch in einer sorgfältigen Standort- und Gebäudeanalyse sowie einem professionellen Betriebskonzept.
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