Klasse A, B oder C? Warum die Gebäudeklassifizierung der Schlüssel zur B2W-Strategie ist

Der deutsche Büromarkt bietet ein riesiges Reservoir an potenziellen Gebäuden für die Umwandlung in Wohnraum (B2W). Doch angesichts Tausender von Objekten stellt sich die entscheidende Frage: Wo anfangen? Welche Gebäude versprechen das größte Potenzial für eine erfolgreiche Transformation? Ein oft übersehener, aber entscheidender erster Filter ist die gängige Gebäudeklassifizierung in Class A, B und C. Diese Einteilung (basierend auf Qualität, Alter, Lage, Ausstattung) ist mehr als nur ein Label – sie ist ein strategischer Schlüssel, um Ressourcen effizient einzusetzen und die Spreu vom Weizen zu trennen. Und oft sind es, entgegen der ersten Intuition, gerade die älteren Semester, die das größte B2W-Potenzial bergen.

Infografik Gebäudeklassen bei Büroumwandlungen

Das ABC der Büroimmobilien

Im gewerblichen Immobilienmarkt werden Bürogebäude üblicherweise grob in drei Klassen eingeteilt:

• Class A: Top-Objekte – modern (Neubau/kernsaniert), beste Lage, hochwertige Ausstattung, viele Amenities, hohe Mieten.

• Class B: Solide Gebäude in guten Lagen, aber älter, weniger moderne Ausstattung/Services, oft Investitionsbedarf zur Wettbewerbsfähigkeit.

• Class C: Ältere Gebäude (oft < Baujahr 1990, z.B. 60er/70er), sekundäre Lagen, einfache Ausstattung, oft signifikanter Instandhaltungsstau und höhere Leerstände.

Diese Klassifizierung ist ein Spektrum, bietet aber eine wertvolle Orientierung.

Class C – Ideale B2W-Kandidaten?

Auf den ersten Blick unattraktiv, doch für B2W oft überraschend gut geeignet:

• Typische Merkmale: Oft 60er/70er/80er Jahre, hoher Leerstand, scheinbar niedrige Bürodecken (ca. 2,30-2,50m) bei einer Brutto-Geschosshöhe von ca. 3,35m+.

• Verstecktes Potenzial: Der Clou liegt über der abgehängten Decke! Nach Ausbau veralteter Technik (Lüftung etc.) offenbaren diese Gebäude nicht selten lichte Raumhöhen von bis zu 3 Metern. Das ist oft mehr als im modernen Wohnungsneubau und ermöglicht hochwertige Wohnkonzepte! (Vorausgesetzt, die Trägerkonstruktion lässt dies zu).

• Gute Rahmenbedingungen: Oft simplere Strukturen, Fensterbänder (gut für Belichtung) und ein meist niedrigerer Ankaufspreis machen eine wirtschaftliche Kernsanierung und Umwandlung oft erst möglich.

Class C-Objekte sind somit die "Hidden Champions" der B2W-Transformation – wenn man ihr Potenzial erkennt.

Class B – Sanieren oder Transformieren?

Class B-Gebäude befinden sich oft in einer strategischen Zwickmühle ("stuck in the middle"):

• Herausforderungen: Zu gut zum Aufgeben, aber nicht gut genug für Top-Mieten ohne hohe Investitionen (ESG-Sanierung, Modernisierung, Anpassung an neue Arbeitswelten).

• Die Kernentscheidung: Lohnt die teure Bürosanierung für eine unsichere Zukunft oder ist die B2W-Transformation wirtschaftlich sinnvoller?

• Faktoren: Entscheidung hängt stark von Kosten der Optionen, lokaler Mietpreis-Schere (Büro vs. Wohnen), Höhe der ESG-Investitionen und lokaler Nachfrage ab. Eine detaillierte Einzelfallprüfung ist unerlässlich.

Class A – Top-Büros

Für Class A-Immobilien ist B2W meist weder notwendig noch sinnvoll:

• Charakteristika: Modern, hohe Standards (Nachhaltigkeit, Amenities), starke Nachfrage im Bürosegment.

• Marktsituation: Profitabel als Büro, kein Druck zur Umwandlung.

• Wertvernichtung: Konversion würde teure Büro-Qualitäten zerstören und wäre meist ökonomisch unsinnig.

Wie Klassifizierung die B2W-Planung lenkt

Die Klassifizierung ermöglicht eine gezielte B2W-Strategie:

• Class C: Primärer Suchraum; Fokus auf Identifizierung und Bewertung des versteckten Potenzials.

• Class B: Tiefgehende Einzelfallanalyse notwendig: Bürosanierung vs. B2W-Konversion?

• Class A: Können i.d.R. aus dem B2W-Screening ausgeschlossen werden (spart Ressourcen).

Klassifizierung erkennen, Potenzial bewerten

Die manuelle Einordnung und Bewertung Tausender Gebäude ist extrem aufwendig. a'way unterstützt Sie dabei:

• Schnelle Einordnung & Priorisierung: Unsere Analysedaten (Alter, Standortscore, Zustandshinweise aus technischer Prüfung) ermöglichen eine schnelle Filterung und Priorisierung von Objekten, die in die potenzialträchtigen Klassen C oder B fallen.

• Potenzial in Class C aufdecken: Unsere technischen Analysen (Geschosshöhen, Struktur, Belichtung etc.) helfen, das verborgene Potenzial von Class C-Gebäuden zu erkennen und die Machbarkeit einer hochwertigen Wohnumnutzung zu prüfen.

• Entscheidungsdaten für Class B: Für die schwierige Entscheidung bei Class B liefern wir Datenpunkte zu Qualität, Standort und Rahmenbedingungen, die eine fundierte Gegenüberstellung der Optionen "Bürosanierung vs. B2W" unterstützen.

• Effizienz im Prozess: Durch die schnelle Vorselektion konzentrieren Sie Ihre Due-Diligence-Ressourcen auf Objekte mit dem höchsten strategischen Fit und Potenzial.

Ausblick

Die Klassifizierung von Bürogebäuden (A, B, C) ist ein mächtiges Werkzeug für eine effiziente B2W-Strategie. Sie lenkt den Blick auf das oft unterschätzte Potenzial der Class C, fordert differenzierte Analyse bei Class B und erlaubt das Ausschließen von Class A. Ein Verständnis dieser Zusammenhänge spart Zeit und Geld. Moderne Analyseplattformen wie a'way sind der Schlüssel, um diese strategische Intelligenz schnell und skalierbar anzuwenden und die aussichtsreichsten B2W-Kandidaten zu identifizieren.

Fokussieren Sie Ihre B2W-Strategie auf die richtigen Objekte! a'ways KI-Analyse hilft Ihnen, potenzielle Class C & B Kandidaten schnell zu identifizieren und ihr wahres Umwandlungspotenzial zu bewerten. Entwickeln Sie Ihre Strategie datenbasiert – starten Sie die Analyse mit a'way!

Quellen

• PwC Deutschland: Studie Obsoleszenzrisiken von Büroimmobilien

• GIF Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.

• JLL Germany / CBRE Germany / Savills Germany

• Bauwelt / Detail / db deutsche bauzeitung